Oddaja stanovanja: korak za korakom za najemodajalce

1. korak: pisna pogodba z vsemi sestavinami

Temelj varne oddaje je pisna najemna pogodba z obveznimi sestavinami po 91. členu SZ-1: opis stanovanja z identifikacijsko oznako, podatki strank in oseb, ki bodo živele z najemnikom, odpovedni razlogi po 103. členu, vrsta in trajanje najema, vzdrževanje, najemnina z načinom in roki plačila, stroški, način uporabe in preverjanja ter način predaje.

Obvezna priloga je energetska izkaznica. Izogibajte se starim vzorcem: od novele SZ-1E (2021) je odpovedni rok najemnika 60 dni, ne 90.

2. korak: varščina in primopredajni zapisnik

Višino varščine in rok vračila za tržni najem v celoti uredi pogodba — zakon ju ne omejuje. V praksi se dogovori ena do dve najemnini in vračilo 8–30 dni po primopredaji.

Ker je dokazno breme škode na vas kot najemodajalcu, je primopredajni zapisnik vaš ključni dokument: stanja števcev, ključi, inventar, stanje prostorov in fotografije ob vselitvi ter izselitvi.

3. korak: prijava prebivališča in odnosi med najemom

Najemnik lahko prijavi prebivališče sam s pisno najemno pogodbo — vaše soglasje ni potrebno, klavzula o prepovedi prijave bi bila nična. Tega se ne da (in ne splača) preprečevati.

V pogodbi pa lahko jasno uredite način uporabe stanovanja in način vašega preverjanja — to je ena od obveznih sestavin in najboljša podlaga za korekten odnos med najemom.

4. korak: dohodnina od najemnin

Kot fizična oseba morate napoved dohodnine od najemnin oddati prek eDavkov do 28. 2. za preteklo leto. Obdavčitev je cedularna, davčna osnova pa je najemnina, zmanjšana za normirane stroške.

Hranite pogodbo in dokazila o prejetih najemninah — obračun je nato preprost.

Kaj ob koncu najema

Pri najemu za določen čas pogodba preneha s potekom; za podaljšanje sklenite aneks najmanj 30 dni pred iztekom. Če želite pogodbo odpovedati prej, lahko to storite samo iz krivdnih razlogov po 103. členu, po pisnem opominu z rokom najmanj 15 dni in z odpovednim rokom najmanj 90 dni; v sporu odloča sodišče.

Ob izselitvi opravite primopredajo z zapisnikom in fotografijami ter obračunajte varščino po pogodbi.

Pogosta vprašanja

Ali je energetska izkaznica res obvezna?

Da, je obvezna priloga najemne pogodbe.

Kako se zaščitim pred škodo v stanovanju?

S pogodbo, varščino in doslednim primopredajnim zapisnikom s fotografijami — dokazno breme škode je namreč na vas.

Kje dobim vse dokumente na enem mestu?

Naš pametni generator dokumentov pripravi celoten paket za oddajo (pogodba, zapisnik in spremljajoči dokumenti) za 49 €. Gre za informativno samopomoč, ne pravno svetovanje.