Stroški pri najemu: kaj plača najemnik in kaj najemodajalec

Dve skupini stroškov, ki ju ne smete mešati

Večina sporov o stroških nastane zato, ker stranki v pogodbi govorita o "stroških" kot o eni sami postavki. V resnici gre za dve različni skupini, ki ju Stanovanjski zakon (SZ-1) obravnava ločeno.

• **Obratovalni stroški** so tisti, ki nastajajo z uporabo stanovanja in skupnih delov stavbe: voda, odvajanje in čiščenje odpadnih voda (kanalščina), elektrika, ogrevanje, odvoz smeti, čiščenje skupnih prostorov, elektrika v skupnih prostorih, obratovanje dvigala in hišniška opravila. Ti stroški nastanejo zato, ker nekdo v stanovanju živi — zato jih praviloma nosi najemnik.
• **Stroški vzdrževanja** so tisti, ki ohranjajo stanovanje in stavbo v stanju, ki omogoča normalno uporabo: popravila, zamenjave dotrajanih naprav, obnove skupnih delov in vplačila v rezervni sklad. Ti stroški ohranjajo vrednost nepremičnine — zato jih praviloma nosi lastnik, torej najemodajalec.

SZ-1 postavi to izhodišče, podrobnosti pa stranki uredita v najemni pogodbi. Pri tem velja pomembna omejitev: dogovor med najemnikom in najemodajalcem učinkuje med njima, ne spremeni pa tega, kdo je zavezanec navzven. Če se dogovorita, da najemnik povrne vplačilo v rezervni sklad, obveznost do skupnosti etažnih lastnikov še vedno bremeni lastnika stanovanja.

Pri neprofitnih najemnih razmerjih je zakonska ureditev bolj zavezujoča in je prostora za drugačen dogovor manj kot pri tržnem najemu. Če oddajate ali najemate neprofitno stanovanje, preverite pogoje pri najemodajalcu oziroma pri občini.

Vsebina te strani je splošna informacija o razdelitvi stroškov in ne nadomešča pravnega nasveta za konkretno stanovanje in konkretno pogodbo.

Kdo plača katero postavko — pregled

Spodnji pregled velja kot izhodišče za običajen tržni najem stanovanja v večstanovanjski stavbi. Konkretna razdelitev je odvisna od tega, kako je zapisana v vaši pogodbi.

• **Voda, odvajanje in čiščenje odpadnih voda, odvoz smeti:** najemnik. Obračuna jih upravnik ali komunalno podjetje, delitev po stavbi pa teče po pravilih upravljanja (po števcih, površini ali številu oseb).
• **Elektrika in plin:** najemnik. Najbolj pregledno je, da se pogodba z dobaviteljem ob vselitvi prepiše na najemnika — takrat ni dvoma, kdo dolguje kaj.
• **Ogrevanje:** najemnik. Pri skupnem ogrevanju velja delitev, ki jo določa način obračuna v stavbi (delilniki, ogrevana površina).
• **Storitev upravnika, čiščenje skupnih prostorov, obratovanje dvigala, hišniška opravila:** to so stroški, povezani z obratovanjem stavbe, in v tržnem najemu praviloma bremenijo najemnika. Ker se razlaga stroška upravljanja v praksi razlikuje, to postavko v pogodbi izrecno poimenujte. Popravila in obnove (na primer obnova dvigala) niso obratovalni strošek in ostanejo pri lastniku.
• **Rezervni sklad:** najemodajalec. Vplačilo je obveznost etažnega lastnika in je namenjeno vzdrževanju stavbe, ne tekoči uporabi.
• **NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča):** odmeri ga občina z odločbo, zavezanca pa določa občinski odlok. Kdo je naslovnik odločbe v vašem primeru in kakšna je aktualna ureditev obdavčitve nepremičnin v tekočem letu, preverite pri svoji občini oziroma pri FURS. Stranki se lahko dogovorita, da strošek povrne najemnik, a odgovornost do občine ostane pri naslovniku odločbe.
• **Zavarovanje:** stavbo in stanovanje zavaruje lastnik. Najemnik lahko posebej zavaruje svojo opremo in odgovornost — to ni njegova zakonska obveznost, je pa smiselno.
• **Dohodnina od najemnine:** dohodek prejme najemodajalec in je zavezanec za davek od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Izjema so primeri, ko je najemnik pravna oseba ali samostojni podjetnik — takrat davek praviloma obračuna in odvede izplačevalec dohodka. Aktualno stopnjo, roke in način napovedi preverite pri FURS.

Če kakšna postavka v vašem primeru ne sodi jasno v nobeno skupino, jo v pogodbi raje izrecno poimenujte, kot da se zanašate na razlago.

Mala popravila in večja vzdrževalna dela

SZ-1 izhaja iz preprostega izhodišča: najemodajalec mora stanovanje izročiti in ohranjati v stanju, ki omogoča normalno uporabo, najemnik pa ga mora uporabljati s skrbnostjo dobrega gospodarja. Iz tega izhaja razmejitev popravil.

**Praviloma bremeni najemnika:** drobna popravila in stroški, ki nastanejo z redno uporabo — menjava žarnic, tesnil in baterij v napravah, čiščenje odtokov in sifonov, manjše nastavitve in podobna opravila, ki jih uporabnik opravi sproti in brez posega v instalacije.

**Praviloma bremeni najemodajalca:** popravila in zamenjave, ki posegajo v samo stanovanje ali stavbo — vodovodne, elektro in ogrevalne instalacije, okna in vrata, streha, fasada, obnova dvigala, zamenjava dotrajanih vgrajenih naprav. Enako velja za odpravo okvar, ki so posledica starosti ali obrabe, ne pa uporabnikovega ravnanja.

**Ne glede na to razvrstitev** velja: škodo, ki jo povzroči najemnik, člani njegovega gospodinjstva ali osebe, ki jih spusti v stanovanje, nosi najemnik.

Podrobnejšo opredelitev, kaj sploh šteje za vzdrževalna dela in kaj za izboljšave, vsebuje podzakonski predpis o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj). Ker se podzakonski predpisi spreminjajo, pred sklicevanjem preverite veljavno besedilo. Kadar med strankama ni jasno, v katero skupino sodi konkreten poseg, je to prvi dokument, ki ga je smiselno pogledati.

Eno pravilo velja v vsakem primeru: najemnik mora najemodajalca o okvari obvestiti takoj, ko zanjo izve, po možnosti pisno. Kdor okvaro tiho prenaša mesece, tvega, da bo odgovarjal za del škode, ki je nastal zaradi zamude.

Past: "stroški so vključeni v najemnino"

V oglasih in pogodbah pogosto piše samo: najemnina 600 EUR, stroški vključeni. To je najpogostejši vir kasnejših sporov, ker stavek ne pove ničesar konkretnega.

Vprašanja, ki ostanejo odprta:

• Ali je vključena elektrika ali samo obračun upravnika?
• Kaj se zgodi pozimi, ko strošek ogrevanja naraste?
• Kaj, če se v stanovanje vseli še ena oseba in poraba vode zraste?
• Kdo prijavi stanje števcev in komu pridejo računi?
• Kaj, če dobavitelj sredi najema dvigne ceno energenta?

Pri pavšalu brez specifikacije ni mehanizma za poračun. Najemodajalec ob visokem obračunu meni, da najemnik pretirava s porabo. Najemnik meni, da je plačal vse, ker tako piše v pogodbi. Oba imata za svoje stališče oporo v isti nejasni formulaciji — in prav zato je spor težko rešiti brez dodatnega dogovarjanja.

Pavšal sam po sebi ni sporen in je za marsikoga praktičen. Sporen je pavšal brez vsebine. Če se zanj odločite, v pogodbi vseeno zapišite:

• katere konkretne postavke pavšal pokriva in katerih izrecno ne,
• kako se preverja dejanska poraba (odčitki, obračuni upravnika),
• kdaj in pod katerimi pogoji se pavšal lahko uskladi,
• kaj se zgodi ob spremembi števila stanovalcev.

En odstavek več ob podpisu je bistveno ceneje od enega spora čez leto dni.

Ko pride do spora: kdo mora kaj dokazati

Ob sporu o stroških ne odloča to, kdo je bolj prepričan, ampak kdo lahko svojo trditev podpre. Velja splošno pravilo: kdor nekaj zatrjuje, mora to tudi dokazati. Če najemodajalec trdi, da mu najemnik dolguje obračun, mora izkazati podlago (pogodbeno določilo) in višino (obračun, račun). Če najemnik trdi, da je okvara obstajala že ob vselitvi, mora to izkazati on.

Dokazi, ki v praksi največ štejejo:

• najemna pogodba s poimenskim seznamom stroškov,
• primopredajni zapisnik s stanjem vseh števcev ob vselitvi in ob izselitvi,
• mesečni obračuni upravnika in računi dobaviteljev,
• dokazila o plačilih (nakazila, potrdila),
• fotografije stanja stanovanja ob prevzemu in vrnitvi,
• pisna komunikacija o prijavljenih okvarah.

Brez primopredajnega zapisnika je razprava o tem, v kakšnem stanju je bilo stanovanje, praviloma neplodna — obe strani ostaneta pri svoji različici.

Posebej previdno pri varščini: najemodajalec je ne more brez podlage zadržati za stroške, ki v pogodbi niso dogovorjeni. Če jo zadrži, mora pojasniti, za katero postavko in v kakšnem znesku.

Pravna pot vodi najprej prek pisnega poziva z rokom in razčlenjenim zneskom, šele nato prek sodnih postopkov. Kako se posamezen primer konča, je odvisno od dokazov in okoliščin, zato nihče ne more vnaprej obljubiti izida. Velja pa: z uveljavljanjem terjatev ne odlašajte — Obligacijski zakonik (OZ) za terjatve, ki dospevajo periodično, kamor sodijo najemnina in mesečni obračuni, določa krajši zastaralni rok kot za splošne terjatve. Konkreten rok, ki velja za vaš primer, preverite v veljavnem besedilu OZ ali pri odvetniku, saj je odvisen od narave terjatve.

Kako stroške zapisati v pogodbo, da ni nejasnosti

Dober člen o stroških ni dolg, mora pa odgovoriti na vsa praktična vprašanja, preden se pojavijo. Sestavine, ki naj jih vsebuje:

• **poimenski seznam obratovalnih stroškov**, ki jih plačuje najemnik (ne "vsi stroški", ampak postavka za postavko),
• **izrecna navedba, kaj ostane najemodajalcu** — vzdrževanje, rezervni sklad, dajatve, zavarovanje stavbe,
• **način plačila** za vsako skupino: neposredno dobavitelju, prek upravnika ali prek najemodajalca, in rok plačila,
• **kdo je naslovnik pogodb z dobavitelji** ter obveznost prepisa ob vselitvi in odjave ob izselitvi,
• **meja med drobnimi popravili in večjimi deli** — stranki se lahko dogovorita tudi za zneskovni prag, do katerega popravilo uredi najemnik sam,
• **obveznost obveščanja o okvarah** in rok za odziv najemodajalca,
• **stanje števcev** ob primopredaji (zapiše se v primopredajni zapisnik, na katerega se pogodba sklicuje),
• **kaj se zgodi ob spremembi cen ali števila stanovalcev.**

To je tudi natanko tisti del pogodbe, ki ga povzeti vzorci z interneta najpogosteje odpravijo z eno splošno povedjo — in prav tam kasneje nastane spor.

Naš generator najemne pogodbe vas skozi te postavke vodi z vprašanji: povete, katere stroške prevzema najemnik, kako se plačujejo in kje je meja pri popravilih, pogodba pa se sestavi z izpolnjenim in usklajenim delom o stroških, skupaj s primopredajnim zapisnikom. Dokument dobite takoj po izpolnitvi, pripravljen za tisk in podpis. Za posebne okoliščine (neprofitni najem, oddajanje v okviru dejavnosti, poslovni prostori) pa se je smiselno posvetovati z odvetnikom.