Najemna pogodba: kaj mora vsebovati po zakonu

Zakaj pisna pogodba ni le formalnost

Stanovanjski zakon (SZ-1) zahteva, da je najemna pogodba pisna. Pisna pogodba ščiti obe strani: najemodajalcu daje jasne odpovedne razloge in dogovorjeno najemnino, najemniku pa varnost bivanja in dokaz o dogovorjenih pogojih.

Z ustno dogovorjenim najemom si nakopljete negotovost — vsak spor o višini najemnine, stroških ali varščini postane besedovanje brez dokazov. Poleg tega brez pisne pogodbe najemnik ne more urediti niti prijave prebivališča, najemodajalec pa ostane brez jasno zapisanih odpovednih razlogov.

Obvezne sestavine po 91. členu SZ-1

Pogodba mora vsebovati vsaj:

• opis stanovanja (lega, površina, struktura, leto zgraditve) in identifikacijsko oznako
• podatke pogodbenih strank ter osebe, ki bodo živele z najemnikom
• odpovedne razloge po 103. členu SZ-1
• vrsto najema in trajanje, če gre za določen čas
• obveznosti glede vzdrževanja
• najemnino ter način in roke plačila
• stroške in način plačevanja
• način uporabe stanovanja in preverjanja s strani lastnika
• način predaje stanovanja

Obvezna priloga pogodbe je tudi energetska izkaznica.

Past starih vzorcev: 90 dni ni več res

Velika večina brezplačnih vzorcev na spletu je nastala pred novelo SZ-1E iz leta 2021 in še vedno navaja 90-dnevni odpovedni rok za najemnika. Danes velja: najemnik lahko odpove pogodbo brez razloga, pisno, z odpovednim rokom 60 dni.

Zastarel vzorec pomeni klavzule, ki so v nasprotju z zakonom — in nepotrebne spore. Preden podpišete, preverite, ali pogodba odraža veljavno ureditev.

Najem za določen čas

Najem za določen čas preneha s potekom dogovorjenega obdobja. Če želita stranki razmerje podaljšati, je treba aneks skleniti najmanj 30 dni pred iztekom pogodbe.

To je ena najpogosteje spregledanih podrobnosti: brez pravočasnega aneksa se znajdete v negotovem položaju, čeprav obe strani želita nadaljevati najem. Datum izteka pogodbe si zato zabeležite in podaljšanje odprite dovolj zgodaj — mesec dni pred iztekom je zakonski minimum, ne priporočilo za zadnji hip.

Pogosta vprašanja

Ali lahko najemniku prepovem prijavo prebivališča?

Ne. Najemnik lahko prijavi prebivališče sam s pisno najemno pogodbo — soglasje lastnika ni potrebno, klavzula o prepovedi prijave bi bila nična.

Kako visoka je lahko varščina?

Zakon za tržni najem višine varščine ne omejuje; vse uredi pogodba. V praksi znaša eno do dve najemnini.

Kaj pa dohodnina?

Najemodajalec kot fizična oseba napove dohodnino od najemnin prek eDavkov do 28. 2. za preteklo leto; obdavčitev je cedularna, osnova pa najemnina, zmanjšana za normirane stroške.

Pogodba, prilagojena vašemu primeru

Namesto splošnega vzorca vam naš pametni generator dokumentov sestavi najemno pogodbo z vsemi obveznimi sestavinami po SZ-1, prilagojeno vašim odgovorom — za 29 €. Gre za informativno samopomoč, ne pravno svetovanje.