Določen ali nedoločen čas v najemni pogodbi

Odprite pogodbo in preverite teh deset vrstic

Preden se odločate o čemerkoli, vzemite svojo najemno pogodbo in poiščite teh deset mest. Vsako ima ime, po katerem ga prepoznate, in eno vprašanje, na katero mora dati odgovor.

• Trajanje najemnega razmerja — je zapisan datum začetka IN datum konca, ali samo ohlapno obdobje?
• Podaljšanje in aneks — piše, kdo mora koga obvestiti, do kdaj in v kakšni obliki?
• Odpoved in odpovedni rok — koliko rok znaša in od katerega dogodka začne teči (od oddaje pisma, od prejema, od prvega dne naslednjega meseca)?
• Predčasna prekinitev — je sploh omenjena in velja za obe strani ali samo za eno?
• Varščina — koliko znaša, v kolikšnem času po izpraznitvi se vrne in kaj se sme od nje odtegniti?
• Prevzemni zapisnik — je priloga k pogodbi in je podpisan? Če ga ni, ob koncu nimate dokaza o stanju stanovanja ob vselitvi.
• Vzdrževanje in manjša popravila — do katerega zneska oziroma katere vrste posega plača najemnik?
• Obratovalni stroški in števci — kdo je nosilec pogodb za energente in kdo odčita števce ob vselitvi in izselitvi?
• Vročanje — kateri naslov (in e-naslov) je dogovorjen za pisanja? Tja gre vse, kar boste kadarkoli pošiljali.
• Stroški ob predčasnem odhodu — je dogovorjeno, kdo krije kaj, ali je to mesto prazno?

Če je katera od teh vrstic prazna ali je v pogodbi sploh ni, ste pravkar našli točko, kjer bo ob nesoglasju najprej zaškripalo. Rok, ki šteje za vas, je tisti, ki je zapisan v vaši pogodbi — zato se preverjanje začne tukaj, ne v zakonu.

Določen ali nedoločen: primerjava v štirih vrsticah

Pogodba za določen čas

• Kako se konča: vezana je na vnaprej dogovorjeni datum in praviloma preneha s potekom tega časa.
• Ali je potreben razlog: za prenehanje ob izteku ne, ker se konec veže na dogovorjeni datum.
• Kaj se zgodi na dan izteka: podaljšanje se sklene s pisnim dogovorom — aneksom pred iztekom. Na samodejno podaljšanje se ni mogoče zanašati; kaj velja, če najemnik po izteku ostane in lastnik temu ne nasprotuje, preverite v SZ-1 in v določbah Obligacijskega zakonika o najemu.
• Kaj naredite pred iztekom: pisno se odločite — bodisi aneks z novim rokom bodisi obvestilo, da se pogodba ne bo podaljšala. Kdaj najkasneje, si izračunajte iz odpovednega roka in rokov za podaljšanje, zapisanih v vaši pogodbi.

Pogodba za nedoločen čas

• Kako se konča: zgolj s potekom časa ne. Praviloma jo mora ena stranka odpovedati ali pa se stranki o prenehanju sporazumeta.
• Ali je potreben razlog: lastnik se mora opreti na odpovedne razloge iz SZ-1; najemnik lahko odpove brez navajanja razlogov, če lastnika pisno obvesti in spoštuje odpovedni rok.
• Kaj se zgodi na dan izteka: dneva izteka ni. Razmerje teče, dokler ga nekdo ne konča na dopusten način.
• Kaj naredite pred želenim koncem: nič se ne zgodi samo od sebe. Odpovedni rok iz svoje pogodbe odštejte nazaj od želenega datuma izselitve in si ta dan vpišite v koledar.

Določen čas praviloma ustreza tistemu, ki oddaja začasno — ker se bo v stanovanje vrnil, ker ga namerava prodati ali ker novega najemnika še ne pozna. Nedoločen čas ustreza tistemu, ki išče stabilnost in manj administracije, v zameno pa ima manj manevrskega prostora, kadar stanovanje nenadoma potrebuje nazaj.

Dva opomnika, ki ju vpišete v koledar ob podpisu

To je stvar organizacije, ne prava, in zmanjša tveganje, da se za odločitev spomnite prepozno.

• Opomnik 1 — »odločitev o nadaljevanju«. Postavite ga toliko dni pred dogovorjenim koncem, kolikor znaša odpovedni rok, zapisan v vaši pogodbi, in si prištejte še nekaj rezerve zase. Na ta dan se odločite: podaljšujem ali ne.
• Opomnik 2 — »papir mora biti podpisan«. Postavite ga nekaj dni pred koncem. Do tega dne mora biti aneks podpisan oziroma obvestilo poslano in dokazilo o oddaji shranjeno.

Ob podpisu si na eno mesto prepišite še pet podatkov, ki jih boste ob koncu potrebovali vse: datum sklenitve pogodbe, datum začetka najema, dogovorjeni datum konca, znesek varščine in datum njenega plačila ter odčitke števcev ob vselitvi.

Pogodba je potekla, najemnik je ostal: kaj naredite takoj

Najdražje ravnanje je molk, in to na obeh straneh. Ustno zagotovilo »saj bomo podaljšali« ni podaljšana pogodba, sprejemanje najemnine brez pojasnila pa ni nevtralno dejanje. Namesto čakanja naredite tole.

• Pisno se oglasite. Ne po telefonu — potrebujete sled z datumom.
• Ne sprejemajte in ne nakazujte plačila brez pisnega pojasnila, kaj to plačilo je in za katero obdobje velja.
• Zabeležite datum, do katerega se dogovorita za izpraznitev, in ga pisno potrdite.
• Shranite dokazilo o vročitvi: povratnico ali podpisan drugi izvod.

Ogrodje obvestila, da se pogodba ne bo podaljšala — polja izpolnite sami, vrstni red ohranite:

• kraj in datum pisanja
• ime, priimek in naslov pošiljatelja
• ime, priimek in naslov prejemnika (uporabite naslov za vročanje iz pogodbe)
• zadeva s sklicem na najemno pogodbo: datum sklenitve in naslov stanovanja
• en stavek o nameri: da se pogodba po izteku ne bo podaljšala
• datum, do katerega naj bo stanovanje izpraznjeno in predano
• predlog termina za skupen prevzem stanovanja z odčitkom števcev (datum in ura)
• kontakt za odgovor
• podpis

Pošljite priporočeno s povratnico ali izročite osebno v dveh izvodih, pri čemer prejemnik podpiše prejem na vašem izvodu. Dokazilo shranite skupaj s pogodbo.

Kako zapisati trajanje in kaj vprašati pred podpisom

Trajanje naj bo zapisano z datumoma, ne z obdobjem. SZ-1 med bistvenimi sestavinami najemne pogodbe navaja tudi čas trajanja najemnega razmerja, kadar se stanovanje oddaja za določen čas — in prav ta podatek se pozneje najpogosteje izkaže za spornega.

• Jasno: navedena sta konkreten datum začetka in konkreten datum konca najemnega razmerja (na primer od prvega dne enega meseca do zadnjega dne nekega poznejšega meseca).
• Ohlapno: »za eno leto« (od kdaj?), »do konca sezone« (kateri dan je to?), »do preklica« (čigavega in s kakšnim rokom?).

Pet vprašanj, ki jih drugi strani postavite dobesedno, preden karkoli podpišete:

• Ali je predčasna prekinitev mogoča in ali velja za obe strani ali samo za eno?
• Kakšen odpovedni rok velja in od katerega dneva začne teči?
• Do kdaj najkasneje se morava dogovoriti o podaljšanju in kdo koga obvesti prvi?
• V kolikšnem času po izpraznitvi se vrne varščina in kaj se sme od nje odtegniti?
• Kdo plača katere obratovalne stroške in kdo krije popravila — do katerega zneska?

Odgovore zapišite v pogodbo. Če druga stran na katero od teh vprašanj ne zna odgovoriti, ste ravno našli klavzulo, ki manjka.

Kje kaj poiščete in kaj pripravite vnaprej

Stanovanjski zakon (SZ-1) je v prečiščenem besedilu javno dostopen v Pravno-informacijskem sistemu RS na pisrs.si, skupaj s kazalom in vsemi členi. Ne iščite po številkah členov, ampak po kazalu in izrazih:

• »najemna pogodba« in »sestavine najemne pogodbe« — kaj mora pogodba vsebovati in da se sklepa pisno
• »odpoved najemne pogodbe« — kako odpoved poteka
• »odpovedni razlogi« in »krivdni razlogi« — na kaj se mora lastnik opreti in kdaj je potrebno predhodno pisno opozorilo z rokom za odpravo
• »odpovedni rok« — roki in to, katera pravila veljajo le, če se stranki ne dogovorita drugače
• »najem za določen čas« in »podaljšanje« — aneks pred iztekom

Za vprašanja, ki jih SZ-1 ne ureja posebej, se uporablja Obligacijski zakonik (OZ), dostopen na istem mestu; tam poiščite tudi poglavje o najemni pogodbi in o tem, kaj velja, če najemnik po izteku uporablja stvar naprej. Podatke o nepremičnini in lastništvu preverite prek javnega vpogleda v zemljiško knjigo in v nepremičninske evidence Geodetske uprave RS. Glede prijave prebivališča najemnika se obrnite na upravno enoto oziroma preverite postopek in zahtevana dokazila na gov.si — tam je navedeno tudi, kje se prijava lahko uredi. Pojasnila o obdavčitvi dohodka od oddajanja v najem objavlja Finančna uprava RS.

Mapa, ki jo pripravite, preden se lotite spora ali greste k odvetniku:

• najemna pogodba z vsemi aneksi
• prevzemni zapisnik ob vselitvi s fotografijami
• dokazilo o plačilu varščine
• bančni izpiski o plačilih najemnine za obdobje najema oziroma za obdobje, na katero se spor nanaša
• vsa pisna komunikacija (SMS, e-pošta, sporočila) izvožena in urejena po datumih
• odčitki števcev ob vselitvi in ob izselitvi
• dokazila o vročitvi opozoril in obvestil

En popoln komplet pomeni, da imate za vsako trditev dokument z datumom — namesto ustnega spomina obeh strani.

Kaj pravila določajo

Za najemna razmerja v stanovanjih velja SZ-1 kot poseben predpis, Obligacijski zakonik pa za tisto, česar SZ-1 ne ureja posebej. Odgovor na vprašanje, kdaj se najem konča, je zato praviloma v kombinaciji obojega in v besedilu vaše pogodbe.

Pri stanovanjskem najemu lastnik ne more odpovedati kadarkoli in brez razloga: SZ-1 odpovedne razloge določa in lastnik se mora nanje opreti. Pri krivdnih razlogih zakon zahteva, da najemnika pred tem pisno opozori na kršitev in mu da rok za odpravo, ob sporu pa predvideva odpoved s tožbo pri sodišču — odpoved torej ni nujno zgolj enostransko pismo. Najemnik je v prostejšem položaju: pogodbo lahko odpove, ne da bi navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika in spoštuje odpovedni rok.

Odpovedne roke ureja SZ-1, del teh pravil pa velja le, če se stranki ne dogovorita drugače. Praktična posledica je ta, da roka nikoli ne ugotavljate zgolj iz zakona, ampak najprej iz pogodbe.

Najemna pogodba se sklepa v pisni obliki. Pri ustnem dogovoru je dokazovanje bistveno težje, najbolj sporno pa je praviloma prav trajanje razmerja, ki je za konec najema odločilno.

Pogosta vprašanja

Ali se pogodba za določen čas po izteku samodejno spremeni v pogodbo za nedoločen čas?

Na to se ni mogoče zanašati. Podaljšanje se sklene z aneksom pred iztekom; kaj velja, če aneksa ni in najemnik po izteku ostane v stanovanju, lastnik pa temu ne nasprotuje, pa presojajte po SZ-1 in po določbah Obligacijskega zakonika o najemu — oboje je na pisrs.si. Vaše dejanje: še danes v koledar vpišite datum, do katerega mora biti aneks podpisan, in po tem datumu ne dopustite plačil brez pisnega pojasnila, kaj plačilo je in za katero obdobje velja.

Ali lahko najemodajalec odpove pogodbo za nedoločen čas, ker želi stanovanje zase?

Odpoved ni prosta — lastnik se mora opreti na razloge iz SZ-1, spoštovati postopek in odpovedni rok, ob sporu pa zakon predvideva odpoved s tožbo pri sodišču. Vaše dejanje: v pogodbi poiščite klavzulo o odpovedi in odpovednem roku, v SZ-1 na pisrs.si pa poglavje o odpovedi najemne pogodbe in seznam odpovednih razlogov, ter primerjajte, kaj od tega se ujema z vašim položajem.

Ali lahko najemnik predčasno odide iz pogodbe za določen čas?

Prvo, kar pogledate, je pogodba: če je predčasna odpoved z rokom dogovorjena, jo uporabite po njenem besedilu. SZ-1 najemniku sicer daje pravico odpovedati brez navajanja razlogov, če lastnika pisno obvesti in spoštuje odpovedni rok, pri čemer del te ureditve velja, če ni dogovorjeno drugače. Vaše dejanje: če dogovora ni, predlagajte pisni sporazum o predčasnem prenehanju, po možnosti skupaj s predlogom nadomestnega najemnika, in ga podpišita v dveh izvodih.

Če pogodbo šele pripravljate

Na uredimo.si najemno pogodbo sestavite skozi voden vprašalnik: odgovorite na vprašanja o stanovanju, strankah, najemnini, varščini in trajanju, sistem pa jih uredi v dokument za podpis — s trajanjem, zapisanim z datumoma, in s klavzulami o podaljšanju, odpovednem roku in varščini, ki so na tej strani naštete kot najpogostejši viri sporov.

Če imate poseben položaj — sonajemniki, poslovni prostor, neprofitno stanovanje ali dogovor, ki odstopa od običajnega — naj rezultat pred podpisom pregleda še odvetnik; za konkreten spor vzorčna rešitev ne nadomesti pravnega nasveta.