Najemnik ne plačuje najemnine: pravilen postopek po korakih

Zakaj naglica škodi prav vam

Ko najemnik zamuja z najemnino, je prva reakcija pogosto želja po hitri izselitvi. A stanovanjski zakon (SZ-1) najemnika varuje: najemodajalec ne more odpovedati pogodbe kar tako, in vsak korak, ki preskoči zakonski postopek, oslabi vaš položaj, če zadeva pride pred sodišče.

Dobra novica je, da je postopek jasen in obvladljiv. Če ga izpeljete pravilno — pisni opomin, primeren rok, šele nato odpoved iz krivdnega razloga — imate v rokah trdno dokumentacijo, ki jo sodišče upošteva. Neplačevanje najemnine je namreč eden najbolj tipičnih krivdnih razlogov po 103. členu SZ-1.

1. korak: pisni opomin z rokom najmanj 15 dni

Pred odpovedjo pogodbe morate najemnika pisno opomniti in mu dati rok najmanj 15 dni za odpravo kršitve — torej za plačilo zapadle najemnine. To ni priporočilo, ampak zakonski pogoj: brez predhodnega opomina odpoved iz krivdnega razloga ne vzdrži.

Opomin naj bo konkreten: navedite, katere najemnine so zapadle in v kakšnem znesku, sklic na najemno pogodbo, rok za plačilo in opozorilo, da boste ob neplačilu pogodbo odpovedali. Pošljite ga tako, da lahko dokažete vročitev.

2. korak: odpoved iz krivdnih razlogov po 103. členu

Če najemnik v danem roku ne plača, lahko pogodbo odpoveste iz krivdnega razloga po 103. členu SZ-1. Neplačevanje najemnine ali stroškov v dogovorjenih rokih je izrecno naveden odpovedni razlog.

Odpoved mora biti pisna, vsebovati mora konkreten krivdni razlog in sklic na predhodni pisni opomin. Odpovedni rok najemodajalca je najmanj 90 dni. Če se najemnik odpovedi upira, o zadevi odloči sodišče — in prav zato je urejena dokumentacija (pogodba, opomin z dokazilom o vročitvi, odpoved) vaš najmočnejši adut.

Kaj z zapadlo najemnino in varščino

Odpoved pogodbe in izterjava dolga sta dve ločeni stvari. Zapadlo najemnino lahko terjate ne glede na odpoved — pisni zahtevek, nato po potrebi izvršba na podlagi verodostojne listine prek sistema e-Sodstvo (COVL).

Varščino smete uporabiti za poplačilo neporavnanih obveznosti le v obsegu in za namene, kot jih določa pogodba. Ker je pri tržnem najemu varščina stvar pogodbe, najprej preverite, za katere primere jo po pogodbi smete zadržati, in obračun dokumentirajte s primopredajnim zapisnikom.

Česa ne smete storiti

Ne glede na to, kako upravičena je vaša jeza, se samopomoči ne poslužujte: menjava ključavnice, odklop elektrike ali vode, odnašanje najemnikovih stvari ali fizično izganjanje so nedopustni in vas lahko postavijo v položaj kršitelja — čeprav je najemnik tisti, ki ne plačuje.

Edina pravno vzdržna pot je opisani postopek: opomin, odpoved, po potrebi sodna izselitev in izterjava dolga. Bolj ko se držite postopka, hitreje in ceneje boste na koncu prišli do svojega.

Pogosta vprašanja

Ali lahko najemnika izselim takoj, ko zamudi eno najemnino?

Ne. Najprej ga morate pisno opomniti in mu dati rok najmanj 15 dni; šele če ne plača, sledi odpoved iz krivdnega razloga z odpovednim rokom najmanj 90 dni.

Kaj če se najemnik na odpoved ne odzove?

Če odpovedi nasprotuje ali stanovanja ne izprazni, o izselitvi odloči sodišče. Z urejeno dokumentacijo je vaš položaj močan.

Ali lahko dolg izterjam ločeno od izselitve?

Da. Zapadlo najemnino terjate s pisnim zahtevkom in po potrebi z izvršbo na podlagi verodostojne listine, neodvisno od odpovedi pogodbe.

Opomin in odpoved brez napak

Naš pametni generator dokumentov vam iz vaših odgovorov sestavi pisno odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga s sklicem na predhodni opomin in veljavnimi roki po SZ-1 — za 19 €. Orodje je informativna samopomoč, ne pravno svetovanje.