Oddajate stanovanje? Tako deluje davek od najemnine

Najemnina je obdavčen dohodek – tudi če oddajate samo eno stanovanje

Če kot fizična oseba oddajate stanovanje, hišo, sobo, garažo, parkirno mesto ali poslovni prostor, Zakon o dohodnini (ZDoh-2) to obravnava kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Ni pomembno, ali oddajate desetim ljudem ali enemu samemu študentu, ali je stanovanje podedovano in ali je najemnina simbolična – dohodek je dohodek.

Pomembna posebnost: ta dohodek je obdavčen cedularno. To pomeni, da se davek odmeri ločeno, po svoji stopnji, in se NE prišteje k vaši plači, pokojnini ali drugim dohodkom v letni dohodninski osnovi. Praktična posledica je dvojna:

• najemnina vas ne potisne v višji dohodninski razred,
• hkrati pa pri njej ne morete uveljavljati splošne olajšave, olajšave za vzdrževane družinske člane in podobnih olajšav, ki veljajo za letno dohodnino.

Davčna stopnja in odstotek normiranih stroškov sta določena z ZDoh-2 in sta se v preteklih letih že spreminjala. Prav zato tu namenoma ne navajamo številke – aktualno veljavno stopnjo in odstotek normiranih stroškov za tekoče leto preverite neposredno na spletni strani FURS ali v eDavkih, kjer je to podatek ob vsakokratnem obrazcu.

V davčno osnovo se šteje dogovorjena najemnina. Če najemnik poleg najemnine plačuje še stroške, ki bi jih po pogodbi ali po zakonu moral nositi lastnik, se tudi ti lahko štejejo kot del vašega dohodka. Obratovalni stroški, ki jih najemnik plačuje za svojo lastno porabo (elektrika, voda, ogrevanje, internet), pa praviloma niso vaš dohodek – če je to v pogodbi jasno ločeno zapisano.

Normirani ali dejanski stroški – kaj si lahko odbijete

Davek se ne plača od celotne najemnine. ZDoh-2 najemodajalcu omogoča, da davčno osnovo zniža na enega od dveh načinov, med katerima izbirate sami.

Prva možnost so normirani stroški. To je pavšalni odstotek najemnine, ki ga zakon prizna avtomatično, brez kakršnihkoli dokazil. Ne potrebujete računov in ne potrebujete evidenc – odstotek se preprosto odšteje od najemnine, davek pa se obračuna od preostanka. Za veliko večino zasebnih najemodajalcev je to najbolj smiselna in najmanj zamudna pot. Odstotek je določen z ZDoh-2 in se je v zadnjih letih spreminjal, zato ga tukaj namenoma ne navajamo – veljavno vrednost za leto, za katero oddajate napoved, preverite na FURS.

Druga možnost so dejanski stroški vzdrževanja. Uveljavljate lahko stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine – torej vzdrževanje, ne pa poljubnih izdatkov. Pogoj je, da jih dokažete z računi, ki se glasijo na vas, in da ste jih v času oddajanja dejansko plačali sami. Ta pot je smiselna predvsem v letu, ko ste imeli večje vzdrževalno delo, na primer zamenjavo peči, obnovo kopalnice ali menjavo oken.

Na kaj biti pozoren:

• izbiro naredite ob oddaji napovedi za posamezno leto; za isti dohodek ne morete hkrati uveljavljati normiranih in dejanskih stroškov,
• dejanske stroške je treba uveljavljati v sami napovedi, ne naknadno po prejemu odločbe,
• račune hranite tudi po oddaji napovedi, saj vas FURS lahko pozove k dokazilom,
• investicije, ki nepremičnino nadgradijo (na primer prizidek), niso isto kot vzdrževanje.

Če niste prepričani, kaj se v vašem primeru bolj izplača, preprosto izračunajte oboje – razlika je pogosto očitna že na prvi pogled. Če gre za večji obseg vzdrževalnih del, se pred oddajo splača preveriti tudi pri FURS, kateri stroški se v vaši situaciji sploh priznajo.

Napoved na eDavkih: kdo jo odda, kdaj in kdaj je sploh ne potrebujete

Način prijave je odvisen od tega, KDO vam plačuje najemnino.

Če je najemnik fizična oseba (klasična situacija: oddajate stanovanje družini ali študentu), morate napoved oddati sami. Vloži se napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, in sicer za celotno preteklo leto skupaj. Odda se enkrat letno, po izteku leta – rok je določen z davčno zakonodajo in je praviloma v prvih mesecih naslednjega leta, točen datum pa vsako leto objavi FURS, zato ga pred oddajo preverite na njihovi strani.

Če je najemnik pravna oseba, samostojni podjetnik ali druga oseba, ki opravlja dejavnost, se stvar obrne. V tem primeru je izplačevalec dolžan ob izplačilu najemnine sam obračunati in odtegniti davčni odtegljaj ter ga nakazati državi. Vi kot lastnik takrat praviloma ne oddajate ločene napovedi za ta del dohodka – davek je že poravnan pri viru. Vseeno preverite, da je bil obračun res narejen, saj gre za vašo davčno zgodovino.

Napoved najlažje oddate elektronsko prek portala eDavki, kjer se prijavite z digitalnim potrdilom ali prek sistema SI-PASS. Elektronska oddaja za fizične osebe ni edina pot – napoved je mogoče vložiti tudi v papirni obliki pri pristojnem finančnem uradu, obrazec pa je objavljen na spletni strani FURS. Pripravite si:

• podatke o nepremičnini (naslov, ID znak, kvadratura oddanega dela),
• obdobje oddajanja v koledarskem letu,
• skupno prejeto najemnino za to obdobje,
• podatke o najemniku,
• odločitev glede stroškov (normirani ali dejanski z računi).

FURS na podlagi napovedi izda odmerno odločbo, davek pa plačate v roku, ki je zapisan v njej. Če imate več nepremičnin ali več najemnikov, se podatki vnesejo ločeno po posameznih enotah.

Oddaja na črno: kaj se zgodi, ko FURS izve

Najem "na roko", brez pogodbe in brez napovedi, je pogost – in tvegan. Davčni organ ima več poti, po katerih pride do informacije: prijava soseda ali nezadovoljnega najemnika, prijava stalnega ali začasnega prebivališča na vašem naslovu, nakazila na vaš račun, podatki upravnika ali dobaviteljev energentov, spor pred sodiščem, ali celo najemnikova lastna vloga za subvencijo najemnine.

Posledice neprijavljenega oddajanja so praviloma tri, in seštevajo se:

• odmera davka za nazaj, znotraj zakonskih zastaralnih rokov po Zakonu o davčnem postopku (ZDavP-2),
• obresti od dneva, ko bi davek moral biti plačan,
• prekrškovna sankcija zaradi neoddane oziroma nepravilne davčne napovedi.

Obstaja pa tudi pot, ki jo marsikdo ne pozna. ZDavP-2 pozna institut samoprijave: davčno napoved lahko vložite naknadno in sami, dokler davčni organ ne začne davčnega nadzora oziroma dokler ni izdana odmerna odločba ali uveden postopek o prekršku. V takem primeru se poleg davka obračunajo tudi obresti, namen instituta pa je, da se zavezancu, ki zakonske pogoje izpolni, prekršek ne sankcionira. Samoprijava torej ne odpravi davka in obresti, temveč naslavlja prekrškovni del – ali so pogoji v vašem konkretnem primeru izpolnjeni, presoja davčni organ. Ker so pogoji in način izračuna obresti določeni z zakonom in se lahko spreminjajo, to pot pred oddajo preverite pri FURS ali pri davčnem svetovalcu; to je običajno prva stvar, ki jo naredi nekdo, ki je nekaj let oddajal brez prijave in zdaj ne ve, kako iz tega.

Drugi, tihi problem oddaje brez pogodbe je pravni. Brez pisne pogodbe boste zelo težko dokazovali, kaj je bilo dogovorjeno, kdaj se najem konča, koliko je znašala varščina in kdo odgovarja za škodo. V sporu z najemnikom se boste znašli v položaju, ko trdite eno, on drugo, dokaza pa ni.

Kot fizična oseba, prek s.p. ali d.o.o. – kdaj se meja premakne

Večina ljudi odda eno ali dve stanovanji kot fizična oseba in za to ne potrebuje nobene registracije. Dokler gre za oddajanje lastnega premoženja, je pot tista, opisana zgoraj: cedularna obdavčitev in letna napoved oziroma davčni odtegljaj.

Slika se spremeni, ko oddajanje po vsebini postane opravljanje dejavnosti – ko je organizirano, trajno in izvajano s ciljem ustvarjanja dobička, praviloma z večjim številom enot in z dodatnimi storitvami. Takrat se dohodek ne obravnava več kot dohodek iz premoženja, ampak kot dohodek iz dejavnosti, kar pomeni drugačna pravila obračuna, drugačno vodenje evidenc in praviloma tudi prispevke. Ta presoja je vsebinska, ne formalna, in kdor se ji približuje, naj jo prej preveri pri FURS ali pri računovodji, ne po tem, ko že teče nadzor.

Oddajanje prek d.o.o. je še ena zgodba: najemnina je takrat prihodek družbe, obdavčen po pravilih za pravne osebe, izplačilo tega denarja sebi pa je nov, ločen davčni dogodek. Zaradi tega je pri eni sami nepremičnini to redko smiselno, pri portfelju več enot pa lahko postane.

Posebej ločite tudi kratkotrajno turistično oddajanje (Airbnb, Booking in podobno). To v Sloveniji praviloma ni isto kot klasičen najem po Stanovanjskem zakonu – zahteva ustrezno registracijo, izpolnjevanje pogojev za nastanitveno dejavnost, prijavo gostov in poročanje v predpisane evidence. Če razmišljate o tem, ne predvidevajte, da veljajo ista pravila kot za enoletno oddajanje družini; pogoji se razlikujejo tudi od občine do občine.

Vse skupaj stoji na pisni pogodbi

Napoved, normirani stroški, dokazovanje pred FURS, vračilo varščine, odpoved najema – vse to se v praksi opira na en dokument: pisno najemno pogodbo. Stanovanjski zakon (SZ-1) za najemno pogodbo za stanovanje zahteva pisno obliko in določa nabor sestavin, ki jih mora vsebovati.

Zakon med drugim zahteva, da so v pogodbi opredeljeni:

• pogodbeni stranki in stanovanje, ki se oddaja (opis, lega, površina, oprema, identifikacijska oznaka),
• višina najemnine ter način in rok plačila,
• obseg stroškov, ki jih poleg najemnine plačuje najemnik, in kaj ostane na lastniku,
• vrsta najema ter trajanje – določen ali nedoločen čas,
• odpovedni razlogi in odpovedni rok,
• kdo skrbi za vzdrževanje in manjša popravila,
• način uporabe stanovanja in skupnih delov ter način vrnitve.

Poleg zakonskih sestavin je v praksi smiselno urediti tudi varščino – njeno višino, namen in pogoje za vračilo – ter zapisati stanje ob prevzemu, najbolje s primopredajnim zapisnikom in fotografijami. Varščina ni predpisana obvezna sestavina pogodbe, je pa točka, na kateri se najemodajalci in najemniki najpogosteje sporečejo.

Ko je to zapisano, imate za davčno napoved vse podatke na enem mestu, ob morebitnem sporu pa dokaz namesto ugibanja. Brez pisne pogodbe je najemodajalec pri dokazovanju dogovorjenega v bistveno slabšem položaju.

Če pogodbe še nimate ali imate le star, prepisan dokument nejasnega izvora, si jo sestavite pravilno. Na uredimo.si vas vodeni obrazec po korakih vpraša po podatkih, ki jih pogodba potrebuje, in vam pripravi dokument, ki ga natisnete in podpišete – brez odvetniškega termina in brez ugibanja, ali ste kaj pozabili.